“高周转”难以为继 房企将迎来“休整期”

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21世纪经济报道张敏北京报道

“高流动率”的结束将对公司的运营产生深远的影响。中原地产首席分析师张大伟告诉“21世纪经济报道”,住房企业的资本成本将大幅增加,并对利润构成压力。在今年的半年度和年度报告中,许多房地产公司的盈利表现将受到影响。

“自去年以来,我们在武汉的项目客户和销售比例一直在下降。今年3月和4月的情况略好一些。这几个月又下来了。“最近,湖北省一家大型住房公司负责。人们告诉21世纪经济报道。

随着房地产市场进入下行周期,大多数房地产企业的销售节奏开始放缓,这使得住房企业的“高周转”模式难以生存。

“高流动率”是房地产企业在长期市场洗礼中形成的一种经营模式。它指的是在土地征用,开发和销售方面保持快速发展,从而提高资本使用效率和分摊资本成本。长期以来,“高营业额”是传统住房企业的主流经营方式。

对于“高周转”减速,内外部原因不容忽视。从外部环境来看,价格限制和限购等价格控制措施不断深化,三四线房地产市场的降温使房地产企业难以保持以往的销售速度。在内部,经历持续的高销售增长后,房地产企业也将迎来一个调整期。

“高流动率”的结束将对公司的运营产生深远的影响。中原地产首席分析师张大伟告诉“21世纪经济报道”,住房企业的资本成本将大幅增加,并对利润构成压力。在今年的半年度和年度报告中,许多房地产公司的盈利表现将受到影响。

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高流动率难以维持,住房公司将迎来休息期。 - 宋文辉的照片

库存周转率继续下降

这一轮房地产监管的帷幕自2016年开始实施。到2016年底,一线和二线城市的热点将处于领先地位。此后,随着监管政策的扩大,下降趋势逐渐蔓延到其他地区。到2019年,全国市场陷入低迷。

受此影响,从2017年开始,房地产公司的销售节奏有所下降。

“'限制令'的影响尤为明显。在这项政策出台后,对许多项目的访问次数减少了近一半,甚至推动了数量。因此,销售速度自然降低了。“商界人士指出。

他还表示,“限价令”的影响不容忽视。 “在引入'限价令'之后,公司开始产生怀疑,许多收集证据项目的节奏已经下降。”

根据中国房地产协会和上海宜居房地产研究所发布的“中国房地产开发企业500强”报告,2017年,500强房地产开发企业的存货周转率从0.35下降到0.16,下降到2018年为0.13,是过去六年中的最低值。

标准普尔信用评级认为,由于缺乏政策和市场水平的逆转,进入2019年,销售的步伐仍难以改善,这也将使“高周转”模式的住房企业继续面临压力。

其中,在需求方面,开发商面临房地产市场调控的压力,部分城市的需求可能已经提前释放。在供应方面,近年来可供销售的库存在销售后一直在恶化,并且可能是不可持续的。土地购买量的大幅减少也不利于未来可销售库存的补充。

标准普尔指出,自今年年初以来,在住房和城乡建设部的指导下,“一城一策”的监管模式不断得到加强。中国保险监督管理委员会还经常发布关于进一步进入房地产和其他行业的资金的警告声明。与此同时,地方政府也对该地区的房地产市场进行了密切跟进,并在过热时采取了有针对性的措施。在这样的行业形势下,发展公司进一步加速推动的努力将面临更大的阻力。

与此同时,棚屋规模的下降将大大减少对三线和四线城市新房的需求。在过去的几年里,这些城市的销售增长很快,购买力很可能已经提前释放。

此前,传统房地产市场“小阳春”在今年3月和4月的出现,提高了部分住房企业的周转率。然而,在“一城一策”的影响下,市场再次迅速降温,房屋企业的销售再次受阻。

“三年调整”

事实上,“高流动率”之所以流行,是因为这种模式可以提高资金使用效率,帮助房地产实现现金流的平衡,克服困难时期的困难。因此,尽管环境恶劣,住房企业“高流动率”的力量仍然充足。

标准普尔指出,由于融资,盈利和竞争的原因,发展企业难以抑制进一步加强期房销售和加快资金回笼的冲动。

最近,融资环境的收紧进一步加强了这种冲动。 7月11日,市场报道称,光大信托发出紧急通知,暂停收集所有房地产项目。虽然这个消息被证明是错误的,但最近的房地产融资受到严格控制。

今年第二季度,监管部门对信托公司的房地产项目进行了彻底检查,并要求一些公司对其进行控制。 5月17日,中国保险监督管理委员会发布了一份文件,强调严格控制房地产融资项目。受此影响,住房企业加大了海外发行债券的步伐,在今年的销售控制中,他们更加关注“回报率”等指标。

但是,重新支付与重大营业额不同。

一家上市房地产公司的负责人告诉“21世纪经济报道”,期望公司维持高流动率是不现实的。 “高营业额意味着高增长。但当公司规模达到一定水平时,必须升级内部控制系统,财务平台和人员结构,以支持这种规模的实际需求。“

他说,房地产公司通常会进行三年的自我调整,表现为“一年的规模和两年的调整”。

就目前的一轮市场而言,该人士表示,自2017年以来,大部分住房公司都保持了两到三年的高速增长,并且已经进行了内部调整。因此,放慢周转率也是内部调整的需要。对于大多数公司来说,这种情况可能会持续一到两年。

据报道,自去年年初以来,万科,恒大和碧桂园等龙头企业的增长率大幅下降,也被视为触及规模“上限”的业绩。

一旦流动率下降,住房公司的业绩可能会受到影响。张大伟表示,由于过去两年住房公司的土地购置和融资成本较低,预计未来企业的利润率将受到挤压。这一变化可以反映在今年的半年度和年度报告中,这意味着过去几年中很少见到的“高增长,高利润”时代将会结束。

在这种情况下,如果您继续追求规模增长,您将不得不承担一定的系统性风险。标准普尔认为,对于继续寻求规模增长的企业,“为了保持和提升其行业地位,2019年新土地储存的增长率普遍较高,随后的大规模现金流出将继续减弱。它已经具有较低的长期偿债能力。“因此,这些企业的信用风险可能会大幅增加。

(编辑:张伟贤)

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